高房价对于年轻人来讲是一个过不去的坎，其中自然也包括年轻的城市居民，在高房价与住房需求间难以找到平衡，因而有可能将购房的目光投向农村，但是农村宅基地住房作为一种特殊的不动产，是集体经济组织为本组织成员提供的福利住房，因为土地性质为集体所有权，不能像商品房一样自由流转，一般只能在本集体经济组织成员内部流转，因而城市居民想在农村买房需要三思而后行。中辽律师结合各地的地方性规定，对于农村宅基地房屋买卖遇到拆迁的处理情况，进行如下分析：

1.买卖宅基地住房的处理原则

《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。第三条规定，涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一，要尊重历史，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。

2.宅基地住房买卖合同的效力认定

《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）规定“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理”。对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，该合同因违反法律规定属于无效合同。因为宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，因此非本集体经济组织成员购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。但是非集体经济组织成员购买农村房屋并非一律认定为无效，也有特殊情况，北京市高级人民法院早在2004年12月针对此问题专门组织了研讨会，此类合同以无效为基本处理原则，但是在以无效为原则之外要考虑个案的不同情况，如城市居民买房后将户口迁入集体经济组织，成为集体经济组织成员（2007一中民终字第9544号），成为集体经济组织成员后，成员之间买卖村内的房屋也就顺理成章，但是此类例外情况条件是极为苛刻的。

3、合同无效后拆迁利益如何分配

一旦购房合同被判定为无效，也就意味着城市居民不能依法取得涉案宅基地上房屋的所有权，无法完成过户登记，遇到拆迁时，无法享受拆迁补偿资格，此时涉案房屋的出卖人再主张拆迁利益，城市居民面临的可能是“房钱两空”的尴尬局面，但由于集体经济组织成员对于房屋买卖协议无效也存在相应过错，为了避免双方利益失衡，城市居民可以主张分取部分拆迁利益，参照《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民—[2004]4号）第四条：“对于已经付清款项、交楼、业主正在使用的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”

但是城市居民想取得这样的分配比例也是不容易的，对同一案件情况，可能因各地实际情况而出现不同的裁判思路，比如参照（2020）最高法行赔申872号的审理思路，因《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔国办发（2007）71号〕规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。城市居民并非案涉房屋所在地的村集体经济组织成员，因此其与村集体经济组织成员合作建造案涉房屋，并未取得案涉房屋所有权，无权获得相应赔偿，此时，涉案房屋买受人只能通过其他的救济途径挽回损失。

中辽律师提醒您，城市居民购买农村宅基地房屋一定要慎重，如果已经购买并且居住遇到拆迁的，需要通过具体的情况进行分析尤其是当时买卖时的历史背景，争取自己的安置利益，从而保障自己的合法权益。