土地是乡村最大的资源、资产，是乡村振兴最重要的支撑要素，如何有效拓宽老百姓致富渠道，切切实实解决老百姓实际问题是乡村振兴的出发点，农村的人口外流，形成只有留守老人和儿童的空心村，大量土地及房屋被闲置，如能将房屋及土地流转给他人，无疑会增加老百姓收入，但是农村土地及房屋流入交易市场，会挤占村民的生活空间和生产资料，不利于农村的健康发展，故而农村房屋一般不准入市交易，只能在村内流转，但是如果房屋卖给外村人，相关房屋又被纳入征收的范围，房屋买卖协议及补偿款的划分将成为买卖双方的争议点，为此中辽律师将这两个问题细致和大家进行分享，具体可见下文。

一、相关购房协议可能会被法院确认无效

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，农村土地属于农民集体所有，即只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［1999］39号）规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发［2004］234号）规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发［2007］71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者“小产权房”。从上述规定可以看出，国家法律、政策尚不允许农村宅基地及其房屋的自由买卖，如已经购买力相关房屋，则对应的房屋购买协议或宅基地转让协议可能会因为法律的强制性规定而无效，一旦协议被法院确认无效，则面临着返还购房款等法律后果。

二、征收的补偿款该如何分配

目前在地区的司法实践中，通常情况下一旦购房协议被法院确认无效，法院会根据双方的过错，按照比例承担合同无效的法律责任，这也涉及到拆迁补偿款的份份额划分。鉴于购房人如果已经实际居住在涉案房屋中，甚至对房屋进行了翻建维修，乃至加盖，在这种情况下，法院一般会判决卖房人返还购房款并补偿房屋的添附价值，人民法院通常也会对房屋的补偿款进行酌情分配，比如上海高院就曾在判决中进行了三七开的补偿款划分。当然协议也不一定必然无效，如《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。该《通知》第三条规定了，涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一，要尊重历史，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。如购买房屋之后买房人便将户口迁入该村，且是在安置补偿方案确定的户口迁入时间之前，则相关购房协议就可能被法院认定为有效，相应补偿款就应当归购房人。

因此中辽律师还是提醒大家注意农村房屋买卖的法律风险，不能盲目交易，避免造成不必要的麻烦，当然如果有此类问题需要中辽律师的介入，可以在后台私信中辽律师，也可以通过后台私信电话免费咨询。