在现实生活中，农村房屋买卖的事情时有发生，遇到的法律问题也是比较多的，由于法律规定的比较少，相对比较模糊，特别是遇到征地拆迁时发生的纠纷就更多了。中辽律师在此将实践中经常遇到的法律问题统统告诉您。
农村房屋买卖哪些情形下是合法有效的？需要满足哪些条件？
首先，我国法律是允许出卖住宅的，也就是允许出卖农村房屋，其法律依据是《土地管理法》第六十二条第四款，农村村民出卖住宅，再申请宅基地的不予批准。根据生活常识和字面解释，既然允许村民出卖住宅，那肯定也允许购买住宅，因为只有一方无法完成出卖行为，出卖住宅，既包括出卖空宅基地，也包括出卖宅基地上房屋，即农村房屋。
购买人的身份法律虽然没有明确规定，根据司法实践可知：
同一农民集体经济组织成员之间买卖住宅被认定为合法有效；
同村不同村民小组之间买卖住宅一般情况下也被认定为合法有效；
也有最高院的裁判文书认为，同村村民之间买卖住宅，经过村委会盖章确认有效；
不同集体经济组织成员购买农村房屋，经过房屋所在县级政府及其职能部门审批也属于有效的情形。
1.城镇居民购买农村房屋是无效的。
根据国务院办公厅1999年5月6日（国办发【1999】39号）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
原国土资源部2004年11月2日（国土资发【2004】234号）《关于加强农村宅基地管理的意见》“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
国务院2004年12月24日（国发【2004】28号）《关于深化改革严格土地管理的决定》“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
国务院办公厅2007年12月30日（国办发【2007】71号）《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”故，1999年5月6日后城镇居民购买农村房屋买卖合同无效。
2、非本村村民购买住宅也属于无效的情形，但是这存在一个例外情形，那就是购买住宅后，将户籍迁到住宅所在村，同时户籍落在购买的住宅上，此时原来购买住宅无效变为购买住宅有效。
《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第三十五条“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”
当然，也有部分高级法院对农村房屋买卖作出规定，例如《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号)的规定本乡镇范围内不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖有效，其他的对合同效力不表态。其他的都同主流观点。
农村房屋买卖后，被购买房屋发生拆迁，由于购买时的房屋价值与拆迁时的房屋价值差距十分巨大，有的相差近百倍，出卖人与购买人之间容易出现矛盾纠纷，那么被拆迁房屋补偿如何分配呢？虽然在法律法规层面没有规定，但是司法判决中确有类似的规定。例如，北京地区法院基本参照，农村房屋征收补偿款的70%属于购买人，剩余30%属于出卖人。浙江省也有同样的判决。
具体情况如何，还需要具体情况具体分析。如果你也遇到类似问题，欢迎咨询中辽律师。
发表日期：2023-11-23 浏览：
