1999年1月1日前，城镇居民，包括回乡落户的离退休职工等，经批准可以使用集体土地修建住宅。

1986年版和1988年版《土地管理法》（有效期截至1998年12月31日）并未禁止城镇居民利用农村集体土地建住宅，该两版《土地管理法》第41条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”也就是说，经批准，城镇居民，包括回乡落户的离退休、退职职工和军人以及回乡定居的华侨，都可以申请宅基地建房。

1999年1月1日起，禁止城镇居民使用农村集体土地建住宅，禁止城镇居民取得宅基地。

1998年版《土地管理法》（1999年1月1日起施行）取消了上述第41条城镇居民申请宅基地的规定，规定了“本集体经济组织成员”一户一宅制度，宅基地面积要符合标准等。该法第六十二条明确：

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

1999年印发的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]第39号）明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”此后，国家相关政策文件一再重申和强调上述规定。

可见，1999年1月1日后，禁止城镇居民再申请农村宅基地建房。

既然1999年1月1日前后，法律法规对农村宅基地使用资格的规定发生了根本变化，已经是城镇居民但在农村有宅基地和农房的情形可能有三种情形：

在上述三种情形下在农村有老宅院，想继续合法留住这些农村老宅院的话，应当注意以下几点：

1.宅基地属于集体经济组织所有，现行法律规定只有本集体经济组织成员才能申请取得有宅基地，宅基地上的房屋所有权是私有财产，可以依法拥有并继承等。

2.如果宅基地上的老房子已经很破旧了，抓紧维修、加固，确保房屋不灭失，以免因地上房屋灭失而宅基地权利清零。

3.尽管你早已是城镇居民，但父辈、祖辈在农村老家宅基地上的房屋，是父辈祖辈的合法财产，可以依法继承等，应及时依法办理继承手续，合法取得房屋所有权，实际上也取得了房屋之下的土地使用权，并及时维修加固，留住老宅院，进而继续保有相应宅基地使用权和房屋所有权等权利。

4.即将在今年5月1日实施的《农村集体经济组织法》第十八条确：“农村集体经济组织成员不因就学、服役、务工、经商、离婚、丧偶、服刑等原因而丧失农村集体经济组织成员身份”，因此，今年5月1日后，农村集体经济组织成员因就学、服役、务工、经商等原因进城居住生活的，将不再会因此丧失原农村集体经济组织资格。

二是合作建房。《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》（国办发〔2016〕84号）：在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。可以与拥有合法宅基地或农房的当地农户合作改建自住房，可以和一个或几个农户合作改建自住房，双方或各方以合同形式约定好合作改建的范围、改建形式、投资来源、改建后的房屋使用分配、遇征地拆迁的补偿款分配以及权利、义务等。