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最高法院案例:《土地管理法》规定“一户一宅”,但宅基地转让合同不因受让人已有其他宅基地而无效

来源:网络   作者:征地拆迁律师

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01


裁判要旨



受让人在宅基地使用权转让合同签订前已有其他宅基地房屋的,并不影响该宅基地使用权转让合同的效力。

02


原案例

中华人民共和国最高人民法院

行 政 赔 偿 裁 定 书

(2019)最高法行赔申493号

再审申请人(一审被告、二审上诉人):河南省三门峡市陕州区人民政府,住所地河南省三门峡市陕州大道18号。

法定代表人:胡志权,该区人民政府区长。

委托诉讼代理人:张耿,男,1976年5月23日出生,汉族,住河南省陕县城区,系该区人民政府司法局工作人员。
委托诉讼代理人:王红建,河南师道律师事务所律师。

再审申请人(一审被告、二审上诉人):河南省三门峡市陕州区自然资源局,住所地河南省三门峡市陕州区温塘永乐街东侧。

法定代表人:郭月坤,该区自然资源局局长。

委托诉讼代理人:任强,男,1979年6月4日出生,汉族,住河南省三门峡市湖滨区,系该区自然资源局工作人员。

委托诉讼代理人:王华伟,河南瀛豫律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审上诉人):天瑞集团三门峡铝业有限公司,住所地河南省三门峡产业集聚区原种场院内。

法定代表人:汪燕民,该公司董事长。

委托诉讼代理人:赵立新,河南天基律师事务所律师。

委托诉讼代理人:宋国涛,河南天基律师事务所律师。

原审第三人:宝武铝业科技有限公司(原河南同人铝业有限责任公司),住所地河南省三门峡工业园禹王路。

法定代表人:智西巍,该公司董事长。

委托诉讼代理人:董爱民,男,1965年11月16日出生,汉族,住河南省义马市,系该公司工作人员。

再审申请人河南省三门峡市陕州区人民政府(以下简称陕州区政府)、河南省三门峡市陕州区自然资源局(以下简称陕州区自然资源局)因与天瑞集团三门峡铝业有限公司(以下简称天瑞铝业公司)行政赔偿一案,不服河南省高级人民法院(2017)豫行赔终380号行政赔偿判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

陕州区政府、陕州区自然资源局申请再审称:天瑞铝业公司提起本案行政赔偿诉讼,超过《中华人民共和国国家赔偿法》第三十九条规定的起诉期限。原陕县人民政府、原陕县国土资源局出让案涉国有土地使用权行为合法有效,该出让地块上并无天瑞铝业公司的已建工程。在案涉国有土地使用权出让之前,天瑞铝业公司因资金短缺,早已无法进行项目整体建设,放弃案涉土地的竞买人资格。因此,原陕县人民政府、原陕县国土资源局出让案涉国有土地使用权行为与天瑞铝业公司所称巨额损失之间没有任何因果关系。二审判决陕州区政府、原陕州区国土资源局采取补救措施,认定事实不清,适用法律错误。请求撤销一、二审判决,依法改判。

天瑞铝业公司答辩称:一、二审将另案民事诉讼期间从本案起诉期限中扣除,认定天瑞铝业公司起诉未超起诉期限,认定事实清楚,符合法律规定。原陕县人民政府、原陕县国土资源局案涉国有土地使用权出让行为导致天瑞铝业公司整体项目建设难以继续,前期项目投资付之东流,与天瑞铝业公司高达36125万元的直接经济损失之间存在复杂的因果关系,应当承担相应的行政赔偿责任。陕州区政府、陕州区自然资源局申请再审的理由不能成立,请求裁定驳回其再审申请。

本院经审查认为,本案系天瑞铝业公司诉陕州区政府、原陕州区国土资源局国有土地使用权出让行为违法时一并提起的行政赔偿诉讼。另案行政确认违法之诉已确认天瑞铝业公司起诉未超过起诉期限,本院予以支持。天瑞铝业公司就案涉土地与原三门峡工业园管理委员会先后签订两份《征地协议》,支付部分款项,与三门峡市地产交易管理中心就2017-18号地块签订《成交确认书》,并经三门峡市人民政府三政土〔2008〕249号文件批复确认为上述地块国有土地使用权的竞得人,亦实际开发建设部分土地,故天瑞铝业公司对取得案涉国有土地使用权具有信赖利益。原陕县国土资源局收到天瑞铝业公司异议申请后,在相关纠纷没有妥善解决的情况下,仍报原陕县人民政府批准将2013-36号地块使用权出让给原河南同人铝业有限责任公司,不符合《闲置土地处置办法》第二十一条规定的供应土地条件,已被另案行政判决确认违法,给天瑞铝业公司造成的损失,应当依法赔偿。二审过程中,陕州区政府、三门峡示范区管理委员会承诺同意安置已出让的同等面积土地归天瑞铝业公司使用,天瑞铝业公司亦同意通过协商及法定程序取得同样面积土地,以继续进行开发建设项目。二审综合考虑本案实际情况,暂不采取金钱赔偿方式解决本案争议,维持一审判决,加判陕州区政府、原陕州区国土资源局采取补救措施,并无不当。陕州区政府、陕州区自然资源局申请再审的理由不能成立,本院不予支持。

综上,陕州区政府、陕州区自然资源局的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定,裁定如下:

驳回河南省三门峡市陕州区人民政府、河南省三门峡市陕州区自然资源局的再审申请。




原告汪某军诉称:2016年11月16日,原告汪某军与被告汪某荣经协商确定原告以550000元的价格向被告购买位于江山市双塔街道灵泉村某小区*号的宅基地,并向被告支付了3万元定金。后经了解,案涉宅基地不在同一集体经济组织范围内,农村的宅基地不能买卖,而且原告在双塔街道灵泉村已有一处宅基地,根据“一户一宅”的法律规定,亦不能再购买其他宅基地。故原告请求法院判令:1.确认原、被告签订的协议书无效;2.被告返还原告28000元定金。
被告汪某荣辩称:第一,被告通过合法途径取得案涉宅基地的使用权。2009年12月,江山市双塔街道灵泉村根据江山市政府相关政策,将灵泉村某小区的宅基地对符合条件的竞标主体实施公开招标。被告通过公开竞标,以总价  232900元的价格取得某小区*号宅基地的使用权,并与灵泉村村委签订了中标协议书。第二,原被告双方自愿协商并经村委同意后签订宅基地转让协议,该份  协议系双方真实的意思表示。原告多次以资金困难为由拒绝继续履行合同,其行为已构成违约。依据相关法律规定,原告支付被告的定金应不予退还,故请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明:原告汪某军系江山市双塔街道灵泉村集体经济组织成员。2009年12月4日,灵泉村经村民代表公决,灵泉村新村建房地块以竞投基础设施配套费及择位费决定农户建房位置,被告汪某荣通过竞标取得*号地块的使用权。2016年11月16日,被告向原告出具《收条》一份。该收条记载:“今收到汪某军叁万元,作为灵泉村某小区*号宅基地的转让定金,余款伍拾贰万元于2016年11月20日前付清。双方不得反悔,买方若反悔,则叁万元定金归卖方所有,不得退还,卖方若反悔,则退还叁万元定金并另付叁万元违约金。”2016年11月22日,原、被告签订了《协议书》一份。该份协议书约定:“被告将位于某小区100㎡的宅基地转让给原告,计价550000元。在订协议时一次性付清,付清后,该宅基地使用权属汪某军所有。”灵泉村村民委员会在该协议书上盖章确认。
浙江省江山市人民法院于2017年2月13日作出(2016)浙0881民初5468号民事判决:驳回原告汪某军的诉讼请求。宣判后,原告汪某军提出上诉。浙江省  衢州市中级人民法院于2017年4月20日作出(2017)浙08民终334号民事判决:驳回上诉,维持原判。 
裁判理由: 
法院生效裁判认为:本案主要争议焦点为案涉宅基地转让协议书是否合法 有效。第一,《土地管理法》第六十二条、第六十三条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”其立法宗旨在于保护农民宅基地的专有使用权,防止农民因宅基地的转让丧 失宅基地的使用权,从而丧失基本的生存权利,影响社会的稳定。上述规定仅 限定了宅基地的审批资格,即出卖后不得再申请宅基地,并未禁止宅基地使用 权的出租、转让。《物权法》第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用 权转让或消灭的,应当及时办理变更登记或注销登记。”亦未禁止宅基地使用 权的依法转让。第二,从我国当前宅基地使用现状分析。部分村民因土地改革 分配、继承、赠与等多种原因获得两处以上宅基地。若完全禁止宅基地的转让,可能造成宅基地的闲置和浪费,不利于宅基地资源发挥应有的作用。第三,从宅基地的所有权、使用权主体分析。《土地管理法》第八条、第十条规定:“宅基地属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。”即宅基地所有权主体为村 农民集体所有,使用权主体为集体经济组织成员,经营、管理主体为村集体经济组织或村民委员会。因此,村集体经济组织或村民委员作为宅基地的经营、管理者,可以有条件地允许村集体经济组织成员之间进行宅基地使用权的转让。 
具体到本案,被告基于市政府的相关政策于2009年通过公开竞标的方式取得涉案宅基地的使用权(该宅基地位于原告所在的集体经济组织范围内)。2016年 11月,原告汪某军作为灵泉村集体经济组织内部成员,与被告自愿协商并经灵泉村村民委员会盖章同意,签订了宅基地转让协议书。该协议书内容未损害灵泉村集体经济组织利益,亦未违反法律、行政法规的强制性规定,应当依法确 认为有效,对双方当事人均具有法律约束力。原告虽主张其已有一处宅基地,依法不得再另行审批建房。但因原告是否可以审批建房,属于另一法律关系的调整范畴,并不必然导致原、被告转让宅基地使用权行为的无效。根据2016年11月16日被告向原告出具的收条记载,被告收取了原告宅基地使用权转让定金30000元。现因原告违约,根据定金罚则,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金。故依法作出如上裁判。




来源: 
一审:浙江省 江山市人民法院 (2016)浙0881民初5468号 民事判决(2017年2月13日) 
二审:浙江省衢州市中级人民法院 (2017)浙08民终334号 民事判决(2017年4月20日)


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发表日期:2025-05-12  浏览:
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