最高法院案例：对拆迁范围内具有居住与经营双重功能的房屋的性质认定及赔偿标准

裁判要旨

根据《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔2003〕42号）规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。”涉案房屋最早建设于1978年，当事人自1980年就在该房屋内居住并从事经营，2008年取得个体工商户营业执照。涉案房屋虽没有登记为营业用房，且没有按照相关法律规定补办手续，但不能否认该房屋实际上具有居住与经营双重功能。考虑到当事人并无其他工作和稳定收入来源，其长期利用该房屋的一部分从事经营，以维持生活。故法院本着实事求是的原则，认定案涉房屋为居住、经营混合用途，并无不当。

鉴于涉案房屋已被拆除，现在难以划分实际用于居住和经营的具体面积，对涉案房屋价值亦难以准确评估。法院参照当时的拆迁补偿标准，同时结合现在同地段类似住宅及经营用房市场价格，同时考虑该房屋的结构、成新、实际用途等具体情况，综合酌定赔偿数额。

原案例

中华人民共和国最高人民法院

行政赔偿裁定书

(2019)最高法行赔申493号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南省三门峡市陕州区人民政府，住所地河南省三门峡市陕州大道18号。

法定代表人：胡志权，该区人民政府区长。

委托诉讼代理人：张耿，男，1976年5月23日出生，汉族，住河南省陕县城区，系该区人民政府司法局工作人员。
委托诉讼代理人：王红建，河南师道律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南省三门峡市陕州区自然资源局，住所地河南省三门峡市陕州区温塘永乐街东侧。

法定代表人：郭月坤，该区自然资源局局长。

委托诉讼代理人：任强，男，1979年6月4日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区，系该区自然资源局工作人员。

委托诉讼代理人：王华伟，河南瀛豫律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：天瑞集团三门峡铝业有限公司，住所地河南省三门峡产业集聚区原种场院内。

法定代表人：汪燕民，该公司董事长。

委托诉讼代理人：赵立新，河南天基律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋国涛，河南天基律师事务所律师。

原审第三人：宝武铝业科技有限公司（原河南同人铝业有限责任公司），住所地河南省三门峡工业园禹王路。

法定代表人：智西巍，该公司董事长。

委托诉讼代理人：董爱民，男，1965年11月16日出生，汉族，住河南省义马市，系该公司工作人员。

再审申请人河南省三门峡市陕州区人民政府（以下简称陕州区政府）、河南省三门峡市陕州区自然资源局（以下简称陕州区自然资源局）因与天瑞集团三门峡铝业有限公司（以下简称天瑞铝业公司）行政赔偿一案，不服河南省高级人民法院（2017）豫行赔终380号行政赔偿判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

陕州区政府、陕州区自然资源局申请再审称：天瑞铝业公司提起本案行政赔偿诉讼，超过《中华人民共和国国家赔偿法》第三十九条规定的起诉期限。原陕县人民政府、原陕县国土资源局出让案涉国有土地使用权行为合法有效，该出让地块上并无天瑞铝业公司的已建工程。在案涉国有土地使用权出让之前，天瑞铝业公司因资金短缺，早已无法进行项目整体建设，放弃案涉土地的竞买人资格。因此，原陕县人民政府、原陕县国土资源局出让案涉国有土地使用权行为与天瑞铝业公司所称巨额损失之间没有任何因果关系。二审判决陕州区政府、原陕州区国土资源局采取补救措施，认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一、二审判决，依法改判。

天瑞铝业公司答辩称：一、二审将另案民事诉讼期间从本案起诉期限中扣除，认定天瑞铝业公司起诉未超起诉期限，认定事实清楚，符合法律规定。原陕县人民政府、原陕县国土资源局案涉国有土地使用权出让行为导致天瑞铝业公司整体项目建设难以继续，前期项目投资付之东流，与天瑞铝业公司高达36125万元的直接经济损失之间存在复杂的因果关系，应当承担相应的行政赔偿责任。陕州区政府、陕州区自然资源局申请再审的理由不能成立，请求裁定驳回其再审申请。

本院经审查认为，本案系天瑞铝业公司诉陕州区政府、原陕州区国土资源局国有土地使用权出让行为违法时一并提起的行政赔偿诉讼。另案行政确认违法之诉已确认天瑞铝业公司起诉未超过起诉期限，本院予以支持。天瑞铝业公司就案涉土地与原三门峡工业园管理委员会先后签订两份《征地协议》，支付部分款项，与三门峡市地产交易管理中心就2017-18号地块签订《成交确认书》，并经三门峡市人民政府三政土〔2008〕249号文件批复确认为上述地块国有土地使用权的竞得人，亦实际开发建设部分土地，故天瑞铝业公司对取得案涉国有土地使用权具有信赖利益。原陕县国土资源局收到天瑞铝业公司异议申请后，在相关纠纷没有妥善解决的情况下，仍报原陕县人民政府批准将2013-36号地块使用权出让给原河南同人铝业有限责任公司，不符合《闲置土地处置办法》第二十一条规定的供应土地条件，已被另案行政判决确认违法，给天瑞铝业公司造成的损失，应当依法赔偿。二审过程中，陕州区政府、三门峡示范区管理委员会承诺同意安置已出让的同等面积土地归天瑞铝业公司使用，天瑞铝业公司亦同意通过协商及法定程序取得同样面积土地，以继续进行开发建设项目。二审综合考虑本案实际情况，暂不采取金钱赔偿方式解决本案争议，维持一审判决，加判陕州区政府、原陕州区国土资源局采取补救措施，并无不当。陕州区政府、陕州区自然资源局申请再审的理由不能成立，本院不予支持。

综上，陕州区政府、陕州区自然资源局的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

驳回河南省三门峡市陕州区人民政府、河南省三门峡市陕州区自然资源局的再审申请。

】

再审申请人（一审原告、二审上诉人）邢玫瑰，女，汉族，1963年7月3日出生，住安徽省马鞍山市金家庄区。

再审申请人（一审被告、二审上诉人）马鞍山市花山区人民政府，住所地安徽省马鞍山花山区市霍里街道秀山大道166号。

法定代表人王平，该区人民政府区长。

邢玫瑰因诉马鞍山市花山区人民政府（以下简称花山区政府）房屋拆迁行政赔偿一案，不服安徽省高级人民法院作出的（2016）皖行赔终72号行政赔偿判决，向本院提出再审申请。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

邢玫瑰向本院申请再审称:一、二审将涉案房屋认定为混合用途，没有法律和事实依据，应该依法在未被拆除前，让再审申请人办理有关手续。二、按照4800元每平方米赔偿缺乏证据证明，应按照周边小区8600元每平方米赔偿。三、判决25680元装修损失，适用法律错误，涉案房屋还有40平米隔断层未纳入测绘图，请求赔偿五万元。四、1540.8元每月临时安置费，适用法律错误，过渡费产生在签订协议之后，双方至今未达成协议，判决安置费没有法律依据。五、营业损失应参照《中华人民共和国国家赔偿法》第36条规定，按照社保缴费基数赔偿。六、物品损失酌定赔偿36665元不合法，再审被申请人既没公证保全，又没制作现场笔录，导致再审申请人只能提供物品损失的部分证据。请求：一、改判认定涉案房屋性质为营业用房；二、改判房屋赔偿金额为8600元每平方米；三、改判装修损失为50000元；四、撤销1540.8元每月临时安置费；五、撤销二审第三项4500元营业损失，改判为营业损失按照社保缴费基数赔偿，合计284937元；六、改判物品损失为125608元；七、赔偿75平方米仓库与车库内的设施损失20000元；八、再审被申请人承担所有诉讼费用。

花山区政府向本院申请再审称:一、邢玫瑰在一审诉讼请求中没有主张租房损失，二审法院判决赔偿租房损失，属适用法律错误。二、停业损失属于间接损失，不符合《中华人民共和国国家赔偿法》第二十六条规定的直接损失，不应赔偿。三、判决房屋损失61.6320万元和装修损失2.5680万元没有事实和法律依据。四、判决物品损失36665元没有证据。请求：一、撤销安徽省高级人民法院作出的（2016）皖行赔终72号行政赔偿判决；二、依法改判；三、再审被申请人承担一、二审诉讼费用。

本院认为：结合本案原审裁判文书和再审申请书，本案的核心问题主要有以下五个：

（一）关于房屋性质问题。邢玫瑰认为，根据《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔2003〕42号）规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。”据此，请求认定涉案房屋为营业用房。花山区政府认为房屋性质应当根据土地规划时注明的用途来界定，涉案房屋应认定为居住用房。本院认为，涉案房屋最早建设于1978年，邢玫瑰自1980年就在该房屋内居住并从事裁缝经营，2008年取得个体工商户营业执照。涉案房屋虽没有登记为营业用房，且没有按照相关法律规定补办手续，但不能否认该房屋实际上具有居住与经营双重功能。考虑到邢玫瑰系残疾人，并无其他工作和稳定收入来源，其长期利用该房屋的一部分从事经营，以维持生活，马鞍山市人民政府为保障残疾人利益，亦长期扶持其经营发展，故二审法院本着实事求是的原则，认定案涉房屋为居住、经营混合用途，并无不当。

（二）关于房屋赔偿数额问题。鉴于涉案房屋已被拆除，现在难以划分实际用于居住和经营的具体面积，对涉案房屋价值亦难以准确评估。二审法院参照当时的拆迁补偿标准，同时结合现在马鞍山市同地段类似住宅及经营用房市场价格，同时考虑该房屋的结构、成新、实际用途等具体情况，综合酌定为4800元每平方米，即邢玫瑰被拆房屋赔偿金额为616320元（4800×128.4）。装修费用按照每平方米200元，赔偿金额为25680元，并无不当。

（三）关于停产停业损失问题。邢玫瑰主张应根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第六项之规定按照社保缴费基数赔偿营业损失。花山区政府主张停业损失属于间接损失，且邢玫瑰没有提供经营相关的证据，故该项赔偿没有事实依据。本院认为，邢玫瑰虽未能提供房屋权属证明及有效的税务登记证等，但案涉房屋确有部分用来经营。在房屋违法拆迁导致的赔偿类案件中，直接损失应当包括涉案房屋本应获得的补偿金额，故花山区政府主张停业损失属于间接损失，没有法律依据，二审法院酌定花山区政府赔偿停业损失4500元，并无不当。

（四）关于租房损失问题。花山区政府认为邢玫瑰在一审诉讼请求中没有主张租房损失，二审法院不应判决赔偿租房损失。本院认为，邢玫瑰在一审诉请中主张的过渡费赔偿即包含了租房损失，其涉案房屋被违法强拆后，花山区政府并未为其提供临时住房，必然导致其另行觅房居住，由此发生的费用，花山区政府依法应予赔偿。

（五）关于被拆房屋内物品损失问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款的规定，在行政赔偿案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。本案中，花山区政府并未提供有邢玫瑰签字认可或者公证机关依法公证的物品清单，亦未提供证明相关物品价值的证据。原审法院根据邢玫瑰提供的物品清单，现能够返还原物的，判令由花山区政府予以返还；无法返还原物的，根据邢玫瑰的主张，结合相关物品折旧情况、市场价值等因素，酌定赔偿36665元并无不当。

综上，邢玫瑰与花山区政府的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回再审申请人邢玫瑰与马鞍山市花山区人民政府的再审申请。

来源：中华人民共和国最高人民法院（2017）最高法行赔申162号行政裁定书