一、裁判主旨

   建设工程承包人享有工程款优先受偿权，但仅限于建筑物本身的折价拍卖款，不包括土地使用权部分。法院在执行程序中需对土地和建筑物的价值分别评估，确保不同权利人的权益得到合理区分和保护。

二、案例来源

   【杭州银行股份有限公司上海虹口支行、浙江宝业建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷执行监督案，最高人民法院(2019)最高法执监470号】

三、人民法院认为

   最高法院审查认为，本案的焦点问题是，是否应当对涉案在建工程和土地使用权的价值分别确定，并由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。

 《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、一百四十七条规定，建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物等一并处分，建筑物、构筑物等转让的，所占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，即便房地分属不同权利人，在处置程序中，也应遵循一并处分的原则，以使受让人取得完整的土地使用权。本案中，上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但根据物权法第二百条规定，“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。本案涉案房地产经过拍卖后，宝业公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部分，应当由杭州银行优先受偿。鉴于该部分款项数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由宝业公司和杭州银行分别优先受偿。

四、实务总结

  “房地一体原则”确实主要理解为针对财产的处置环节，其核心在于“一体处分、分别保护”。这一司法与裁判逻辑旨在解决房地产（建筑物与土地使用权）在处置时因物理不可分而产生的执行与分配冲突，同时兼顾各权利人的合法权益。具体理解与适用逻辑如下：

（一）为什么“房地一体”仅针对处置环节？1.物理不可分与价值分离的辩证：建筑物与土地在物理上紧密相连，无法独立存在，因此在处置（如拍卖、变卖、抵债）时，必须遵循“房随地走、地随房走”的原则，将房地产作为整体一并处分，以确保受让人取得完整的权利，避免因房地分离导致资产价值贬损或权利冲突。2.法律定性的区分：虽然处置时一体，但建筑物与土地使用权在法律上并非“同一财产”。建筑物是人工物化的价值体现，土地是自然资源的价值体现，两者在价值上可以且应当进行区分。

（二）为什么“对权利人应当分别进行保护”？1.保护各权利人的独立权益：不同权利人对建筑物和土地享有不同的权益，法律保护的侧重点不同。例如，建设工程价款优先受偿权仅及于建筑物本身（因施工人的劳动和材料成本物化于建筑物），而土地使用权抵押权仅及于土地价值。若将两者混为一谈，会损害各权利人的合法顺位利益。2.实现公平分配：在强制执行或破产分配中，通过分别评估建筑物与土地的价值，将变价款按各自的价值比例进行分配，既能实现“一体处分”的效率，又能实现“分别受偿”的公平，避免一方权利人（如建工优先权人）不当侵占另一方的合法权益（如土地抵押权人的优先受偿权）。

（三）司法实践中的具体适用。1.执行与破产分配场景：法院对房地产进行整体拍卖后，需委托评估机构对建筑物价值和土地价值分别评估，变价款中建筑物价值部分优先清偿建工优先权人，土地价值部分优先清偿土地抵押权人，剩余部分按普通债权分配。2.权利冲突解决场景：当房地分属不同权利人时，法院仍可基于“一体处分”原则进行整体处置，但分配时仍须按各权利人的实际权益范围（如抵押登记时间、优先受偿范围）进行分别保护，不能因“一体处分”而剥夺权利人的法定优先权。

（四）该论断精准揭示了“房地一体”原则在程序（处置）与实体（分配）上的分离逻辑，既保障了资产处置的完整性，又维护了各权利人合法权益的边界。