最高法判例

最高法院案例:卖掉自有农房后,能否翻建继承而来的农房?——张某某诉某镇人民政府、某区人民政府建设工程规划许可及行政复议案

2026.06.12

8203611b0db9914d2b9bc9a77ca401b.jpg

01


裁判要旨



“一户一宅”作为农村宅基地制度重要原则,体现兼顾集约利用土地与保障农民户有所居权益价值取向。人民法院依法认定一户一宅之外农房可继承取得,但不得实施翻建、改扩建等建设行为;同时,如继承农房灭失,则丧失相应宅基地使用权,此时申请建设工程规划许可“翻建”继承农房,实质为申请新的宅基地使用权,不应支持。本案的处理有利于正向引导农村宅基地使用流转、治理农村“卖宅再占宅”违法的“一户多宅”问题,遏制利用农村土地进行房地产开发活动,助推有限土地资源的公平分配与合理利用,为乡村产业发展、人居环境整治、美丽乡村建设筑牢土地资源保障的法治屏障。

02


原案例

中华人民共和国最高人民法院

行 政 赔 偿 裁 定 书

(2019)最高法行赔申493号

再审申请人(一审被告、二审上诉人):河南省三门峡市陕州区人民政府,住所地河南省三门峡市陕州大道18号。

法定代表人:胡志权,该区人民政府区长。

委托诉讼代理人:张耿,男,1976年5月23日出生,汉族,住河南省陕县城区,系该区人民政府司法局工作人员。
委托诉讼代理人:王红建,河南师道律师事务所律师。

再审申请人(一审被告、二审上诉人):河南省三门峡市陕州区自然资源局,住所地河南省三门峡市陕州区温塘永乐街东侧。

法定代表人:郭月坤,该区自然资源局局长。

委托诉讼代理人:任强,男,1979年6月4日出生,汉族,住河南省三门峡市湖滨区,系该区自然资源局工作人员。

委托诉讼代理人:王华伟,河南瀛豫律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审上诉人):天瑞集团三门峡铝业有限公司,住所地河南省三门峡产业集聚区原种场院内。

法定代表人:汪燕民,该公司董事长。

委托诉讼代理人:赵立新,河南天基律师事务所律师。

委托诉讼代理人:宋国涛,河南天基律师事务所律师。

原审第三人:宝武铝业科技有限公司(原河南同人铝业有限责任公司),住所地河南省三门峡工业园禹王路。

法定代表人:智西巍,该公司董事长。

委托诉讼代理人:董爱民,男,1965年11月16日出生,汉族,住河南省义马市,系该公司工作人员。

再审申请人河南省三门峡市陕州区人民政府(以下简称陕州区政府)、河南省三门峡市陕州区自然资源局(以下简称陕州区自然资源局)因与天瑞集团三门峡铝业有限公司(以下简称天瑞铝业公司)行政赔偿一案,不服河南省高级人民法院(2017)豫行赔终380号行政赔偿判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

陕州区政府、陕州区自然资源局申请再审称:天瑞铝业公司提起本案行政赔偿诉讼,超过《中华人民共和国国家赔偿法》第三十九条规定的起诉期限。原陕县人民政府、原陕县国土资源局出让案涉国有土地使用权行为合法有效,该出让地块上并无天瑞铝业公司的已建工程。在案涉国有土地使用权出让之前,天瑞铝业公司因资金短缺,早已无法进行项目整体建设,放弃案涉土地的竞买人资格。因此,原陕县人民政府、原陕县国土资源局出让案涉国有土地使用权行为与天瑞铝业公司所称巨额损失之间没有任何因果关系。二审判决陕州区政府、原陕州区国土资源局采取补救措施,认定事实不清,适用法律错误。请求撤销一、二审判决,依法改判。

天瑞铝业公司答辩称:一、二审将另案民事诉讼期间从本案起诉期限中扣除,认定天瑞铝业公司起诉未超起诉期限,认定事实清楚,符合法律规定。原陕县人民政府、原陕县国土资源局案涉国有土地使用权出让行为导致天瑞铝业公司整体项目建设难以继续,前期项目投资付之东流,与天瑞铝业公司高达36125万元的直接经济损失之间存在复杂的因果关系,应当承担相应的行政赔偿责任。陕州区政府、陕州区自然资源局申请再审的理由不能成立,请求裁定驳回其再审申请。

本院经审查认为,本案系天瑞铝业公司诉陕州区政府、原陕州区国土资源局国有土地使用权出让行为违法时一并提起的行政赔偿诉讼。另案行政确认违法之诉已确认天瑞铝业公司起诉未超过起诉期限,本院予以支持。天瑞铝业公司就案涉土地与原三门峡工业园管理委员会先后签订两份《征地协议》,支付部分款项,与三门峡市地产交易管理中心就2017-18号地块签订《成交确认书》,并经三门峡市人民政府三政土〔2008〕249号文件批复确认为上述地块国有土地使用权的竞得人,亦实际开发建设部分土地,故天瑞铝业公司对取得案涉国有土地使用权具有信赖利益。原陕县国土资源局收到天瑞铝业公司异议申请后,在相关纠纷没有妥善解决的情况下,仍报原陕县人民政府批准将2013-36号地块使用权出让给原河南同人铝业有限责任公司,不符合《闲置土地处置办法》第二十一条规定的供应土地条件,已被另案行政判决确认违法,给天瑞铝业公司造成的损失,应当依法赔偿。二审过程中,陕州区政府、三门峡示范区管理委员会承诺同意安置已出让的同等面积土地归天瑞铝业公司使用,天瑞铝业公司亦同意通过协商及法定程序取得同样面积土地,以继续进行开发建设项目。二审综合考虑本案实际情况,暂不采取金钱赔偿方式解决本案争议,维持一审判决,加判陕州区政府、原陕州区国土资源局采取补救措施,并无不当。陕州区政府、陕州区自然资源局申请再审的理由不能成立,本院不予支持。

综上,陕州区政府、陕州区自然资源局的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定,裁定如下:

驳回河南省三门峡市陕州区人民政府、河南省三门峡市陕州区自然资源局的再审申请。



张某某系某村1组村民,以户为单位获批取得该组的宅基地后修建房屋,并于2013年8月31日办理不动产权登记。2024年2月27日,张某某继承取得其父在该组的另一处房屋并办理登记。2024年4月23日,张某某对继承房屋进行排危,房顶拆除后,墙体垮塌。2024年5月15日,张某某将自有住宅出售给其子并办理转移登记。后张某某欲翻建继承农房,遂向某镇政府申请建设工程规划许可。某镇政府以其在继承该农房前已享有该集体宅基地使用权并建有房屋,继承农房灭失后又出卖自有农房再申请翻建继承农房系新申请宅基地为由,违反“一户一宅”,作出不予许可决定。张某某不服,申请复议,某区政府确认某镇政府超期作出程序违法,但以上述理由及继承“一户一宅”之外的宅基地上房屋不得翻建、改扩建为由维持了不予许可决定。张某某不服,以因继承房屋所得宅基地属原有宅基地,仅需办理建设工程规划许可,不涉及用地审批等为由,诉请法院撤销不予许可决定及复议决定,并责令某镇政府重新作出许可决定。

重庆市万州区人民法院于2025年8月5日作出(2025)渝0101行初41号行政判决:驳回张某某的诉讼请求。宣判后,张某某提起上诉。重庆市第二中级人民法院于2025年11月21日作出(2025)渝02行终227号行政判决:驳回上诉,维持原判。

裁判理由

本案争议焦点为将自有农房出售后翻建继承农房,是否符合“一户一宅”的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中,张某某户已向所在集体经济组织申请过宅基地,修建住宅,享受了相应权利。根据《中华人民共和国民法典》继承编及“房地一体”原则,继承人可继承取得农房所有权时一并取得宅基地使用权,但不能单独继承宅基地使用权。同时,不得对“一户一宅”之外的继承房屋进行翻建和改扩建。张某某虽因继承合法取得另一农房,但继承农房所附宅基地系“一户一宅”之外宅基地,其可以正常使用、维修,但不能实施翻建、改扩建等建设行为。现其继承农房已垮塌灭失,依据“房地一体”原则,张某某丧失该宅基地使用权,其出售自有农房后就继承农房的宅基地上申请建设工程规划许可,实质系新申请宅基地,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定,农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的不予批准,某镇政府依法不予许可并无不当。




来源:中华人民共和国最高人民法院(2025)渝02行终227号政裁定书。




图片

END

1-2512151F459126.png

1-2512151F500637.jpg