最高法院案例:卖掉自有农房后,能否翻建继承而来的农房?——张某某诉某镇人民政府、某区人民政府建设工程规划许可及行政复议案
2026.06.12

张某某系某村1组村民,以户为单位获批取得该组的宅基地后修建房屋,并于2013年8月31日办理不动产权登记。2024年2月27日,张某某继承取得其父在该组的另一处房屋并办理登记。2024年4月23日,张某某对继承房屋进行排危,房顶拆除后,墙体垮塌。2024年5月15日,张某某将自有住宅出售给其子并办理转移登记。后张某某欲翻建继承农房,遂向某镇政府申请建设工程规划许可。某镇政府以其在继承该农房前已享有该集体宅基地使用权并建有房屋,继承农房灭失后又出卖自有农房再申请翻建继承农房系新申请宅基地为由,违反“一户一宅”,作出不予许可决定。张某某不服,申请复议,某区政府确认某镇政府超期作出程序违法,但以上述理由及继承“一户一宅”之外的宅基地上房屋不得翻建、改扩建为由维持了不予许可决定。张某某不服,以因继承房屋所得宅基地属原有宅基地,仅需办理建设工程规划许可,不涉及用地审批等为由,诉请法院撤销不予许可决定及复议决定,并责令某镇政府重新作出许可决定。 重庆市万州区人民法院于2025年8月5日作出(2025)渝0101行初41号行政判决:驳回张某某的诉讼请求。宣判后,张某某提起上诉。重庆市第二中级人民法院于2025年11月21日作出(2025)渝02行终227号行政判决:驳回上诉,维持原判。 裁判理由 本案争议焦点为将自有农房出售后翻建继承农房,是否符合“一户一宅”的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中,张某某户已向所在集体经济组织申请过宅基地,修建住宅,享受了相应权利。根据《中华人民共和国民法典》继承编及“房地一体”原则,继承人可继承取得农房所有权时一并取得宅基地使用权,但不能单独继承宅基地使用权。同时,不得对“一户一宅”之外的继承房屋进行翻建和改扩建。张某某虽因继承合法取得另一农房,但继承农房所附宅基地系“一户一宅”之外宅基地,其可以正常使用、维修,但不能实施翻建、改扩建等建设行为。现其继承农房已垮塌灭失,依据“房地一体”原则,张某某丧失该宅基地使用权,其出售自有农房后就继承农房的宅基地上申请建设工程规划许可,实质系新申请宅基地,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定,农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的不予批准,某镇政府依法不予许可并无不当。
来源:中华人民共和国最高人民法院(2025)渝02行终227号行政裁定书。

