2007年4月30日，原告和两被告签订了一份《土地使用权转让协议书》，将位于东莞市面积为101.4平方米的宅基地使用权以28.3元的价格转让给两被告。被告取得案涉土地后依法报建，并取得了建设工程规划许可证、民房住宅工程施工许可证，出资兴建了6层约720平方米的房屋，并一直居住使用至今。现原告主张两被告不是集体经济组织成员，上述宅基地使用权转让合同应认定为无效。另，本案中原告诉求为：1.原告和两被告于2007年4月30日签订的《土地使用权转让协议书》无效；2.两被告归还原告宅基地使用权；3.两被告承担本案的全部诉讼费用。后原告增加诉讼请求：4.要求被告腾空涉案土地上的房屋，并将房屋交付给原告，原告另行作出补偿。

对此，两被告辩称，二被告对案涉土地上的建筑物合法持有建设工程规划许可证、民房住宅施工许可证，案涉土地上的房屋为合法建筑。该房屋与案涉土地相互依附，形成复合体，土地已无法单独返还。2007年4月30日，二被告与原告签订《土地使用权转让协议书》，约定原告将案涉土地使用权转让给二被告使用，协议签订后，二被告依法办理建设工程规划许可证、民房住宅工程施工许可证，并经东莞市黄江镇人民政府规划建设办公室在土地红线图确认案涉地块的实际使用权人为被告。此外，田美村向居民收取修建村道集资款也是向二被告收取，二被告在村委的配合下办理了用电手续及有线电视报装手续。案涉土地上的房屋为二被告合法所有：

首先，案涉土地的买卖行为发生在2007年，钱物两清。2007年发生的行为即使在法律上认定无效，但系被告与原告的真实意思表示。该行为发生至今已经14年，案涉土地及房屋始终由二被告合法占有并使用。原告在转让案涉土地使用权后，2021年之前从未主张该土地的相关权利。现在土地价值日益增长的社会背景下，原告违背曾经自愿订立的契约，不认可2007年的出售行为，即使目前法律上确认土地转让协议无效，原告的行为也不符合诚实守信、公平合理的原则。

其次，二被告依合法手续在案涉土地上投入大量资金，建设了六层、近600平方米的房屋，且一直合法占有至今。该房屋为合法建筑，且价值较高，与案涉土地相互依附，形成复合体。即使本案中认定被告与原告签订的《土地使用权转让协议书》为无效合同，该土地也无法单独返还。根据《民法典》第一百五十七条之规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告请求返还土地使用权，土地已无法返还，但原告也未请求折价补偿。因此，原告的诉讼请求应予驳回。综上，原告的诉讼请求依法应予驳回。

在庭审中原、被告均确认案涉土地及地上建筑物并没有涉及拆迁改造。原告主张如《土地使用权转让协议书》无效，有关补偿问题应由被告另行主张权利，不应当在本案中处理补偿问题。而被告则认为如《土地使用权转让协议书》无效，则补偿问题属于原告本诉需要处理的内容，被告不在本案中提起反诉。

对此，法院认为：

第一，双方纠纷涉及农村宅基地转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，农村宅基地使用权应当由具有农村集体经济组织成员资格的村民享有。虽然原告与被告在2007年4月30日签订了《土地使用权转让协议书》，就转让位于东莞市地使用权达成真实一致的意思表示，并且已经实际履行了各自的义务，但是这并不代表被告已经取得田美社区集体经济组织成员资格，由于被告并不具备田美社区集体经济组织成员资格，因此双方签订的《土地使用权转让协议书》应属无效，对原告诉请确认《土地使用权转让协议书》无效，法院予以支持。

第二，原告诉请被告返还宅基地使用权及腾退房屋，本院不予支持，理由如下：

一，按照法律规定，合同无效后法律效果需要一并处理，但在农村宅基地买卖合同案件中，为保证公平公正，应将赔偿和腾退房屋一并处理。东莞市因土地房屋的价值增幅较大，双方均确认案涉土地及房屋目前不涉及拆迁，而鉴定农村房屋市场价值必须有该房屋所在区域的区位补偿价，目前案涉房屋不涉及拆迁，其所在区域没有明确的区位补偿价，无法直接通过鉴定对房屋价值进行合理评估。

二，原告在庭审中一再表示其认为本案中不应处理补偿事宜，从而回避因返还土地及腾退房屋所产生的补偿被告的法律责任问题。 

三，案涉宅基地买卖行为发生在2007年，双方均已履行完毕各自的义务，被告已经出资依法在土地上建造了6层房屋，并一直居住至今。原告在2021年之前从未主张过宅基地及房屋的权利，现因其他原因违背自愿签订的协议，不认可出售宅基地使用权，虽确认《土地使用权转让协议书》无效，但原告的行为不符合诚实守信、公平合理原则。

第三，需要特别指出的是，《土地使用权转让协议书》虽然无效，但是由于无效的法律后果尚未处理，且案涉宅基地的返还及房屋的腾退问题应与补偿问题同时解决为宜，案涉房屋并未实际腾退，应由被告继续占有使用，原告在合同无效法律后果处理之前，无权仅依据合同无效向被告及相关机关主张案涉房屋的权利。

因此，本院对原告要求被告返还宅基地使用权及腾退房屋的诉讼请求不予支持。

1、《中华人民共和国民法典》

第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

2、《中华人民共和国土地管理法》

第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。　

第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

作者：北京中辽律师事务所

张燕律师