乡亲们，如果你遇到有村里、乡镇府或者某个开发商，不来谈土地征收，反而提出要“长期租赁”你家承包的耕地或集体土地，用来建工厂、搞旅游、盖楼盘，并且承诺给你一笔可观的“租金”，那你可要打起十二分精神了！这背后，很可能隐藏着一个叫 “以租代征” 的违法陷阱

一、什么是“以租代征”？它为啥是违法的？

简单来说，“以租代征”就是指一些地方政府或企业，为了规避法定的土地征收审批程序，直接与农民签订土地租赁合同，将农用地用于非农业建设的行为。

它违法在哪儿？核心有两点：

1、绕开了国家审批：根据我国《土地管理法》，将农用地转为建设用地，必须经过国务院或省级政府的严格审批。这个过程是为了保护我们国家宝贵的耕地资源。“以租代征”等于“走后门”，完全绕开了这个至关重要的“安全闸”。

2、改变了土地性质：耕地是用来种庄稼的，一旦在上面永久性地盖了厂房、楼房，其性质就从根本上改变了，而且很难恢复。这种行为直接破坏了国家的土地管理和耕地保护制度。

打个比方：国家的土地审批制度就像结婚登记，合法合规，权益有保障。而“以租代征”就像是“同居”，看似省事，但关系不稳定，你的权益随时可能被侵犯，得不到《土地管理法》这把“国家级保护伞”的庇护。

二、“以租代征”对农民有哪些巨大风险？

眼前看似拿到了一笔租金，但长远来看，隐患重重：

风险一：补偿标准“一口价”，权益严重受损

正规的土地征收，补偿标准包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等，有明确的法律依据和计算方式，并且是一次性买断。而“以租代征”给的“租金”，往往是对方说了算的“协商价”，远低于法定的征收补偿款。你相当于用“白菜价”出租了“黄金地”。

风险二：合同无效，租金可能打水漂

由于这种行为本身是违法的，因此你与对方签订的租赁合同很可能被法院认定为 “无效合同”。一旦合同无效，根据法律规定，双方应互相返还财产。这意味着，地上建的厂房等要被拆除，土地要恢复原状。而你已经收到的租金，也可能需要返还，或者在未来应得的合法补偿中被扣除，最终“竹篮打水一场空”。

风险三：生活保障断流，未来充满不确定性

土地是农民的“命根子”和最后的保障。一旦被长期租用并硬化建设，就失去了耕种能力。几年后，如果项目黄了、企业跑了，或者违法建筑被强制拆除，你失去的不仅是未来的“租金”，更是赖以生存的土地和长远生计。到那时，再想恢复耕种就难了。

风险四：维权之路艰难曲折

当发现问题时，你面对的可能是一个资金链断裂的企业，或者一个“无能为力”的乡镇政府。想要拿到应有的补偿，可能需要经历漫长的行政复议、行政诉讼，耗时耗力，结果难料。

三、如何识别与防范？记住这几点！

1、一看用地性质：只要对方打算在你的耕地上搞非农业建设（建厂、盖房、修停车场等），却只谈“租地”，那就要高度警惕。

2、二问审批文件：直接询问对方是否有省级以上政府颁发的 《建设用地批准书》。如果没有，就是违法的。

3、三思补偿方式：拒绝模糊的“租金”概念。要明确了解如果是正规征收，依法你能获得的总补偿是多少，并与之对比。

四、如果遇到了，该怎么办？

1、拒绝签字，保持冷静：不要被眼前的短期利益所迷惑，不要在任何租赁合同上轻易签字。

2、主动核实，收集证据：向县级以上的自然资源局（原国土局）咨询、举报，核实项目的合法性。同时，保留好土地承包经营权证、对方的宣传材料、沟通记录等所有证据。

3、寻求专业法律帮助：如果情况复杂或已经卷入其中，应及时咨询专业律师，通过法律途径维护自己的合法权益。

总结一句话：土地是传家宝，租地开发要看好。避开“以租代征”坑，依法维权是正道。希望每一位农民朋友都能守好自己的土地，护住自己的合法权益！

作者：北京中辽律师事务所

刘曼律师