【基本案情】

2020年10月26日，程某取得晋〔2020〕陵川县不动产权第0003XXX号不动产权证书。2020年11月3日，韩某某依据其与李某某签订的《二手房买卖合同》和李某某交其保管的晋〔2018〕陵川县不动产权第0001XXX号房屋所有权证，向陵川县自然资源局提出申请，要求撤销程某的上述不动产登记证书。陵川县自然资源局以李某某涉嫌使用伪造证书进行过户为由，向陵川县公安局报案，陵川县公安局于2021年1月20日对李某某涉嫌诈骗罪一案立案侦查。2020年11月9日，韩某某以李某某为被告提起买卖合同民事诉讼。在该民事案件审理期间，韩某某提起行政诉讼，请求撤销程某的不动产登记证书。

【裁判结果】

一审法院认为，韩某某与李某某签订购房合同，取得李某某的房屋所有权证书，但未及时依法通过不动产预告登记来保护自己的交易行为，错失取得物权法上的相应权利，与案涉登记行为不存在物权法上的利害关系。李某某与程某另行签订买卖合同，并申请办理不动产转移登记，视为李某某以自己的行为向韩某某表示不履行购房合同的主要债务，韩某某享有对李某某的债权可以通过民事诉讼予以解决。裁定驳回韩某某的起诉。韩某某未提出上诉。

【典型意义】

本案对一房多卖情况下撤销产权登记诉讼的原告资格问题具有典型意义。不动产登记行为是具有直接处分不动产物权性质的行政行为，属于行政诉讼的受案范围。有权对不动产登记行为提起行政诉讼的原告，应当是对不动产享有物权或者具有物权性质的权利人，但不包括普通债权人。在一房多卖的情况下，房屋买受人如果办理了产权过户登记，就依法取得了房屋物权，如果在正式办理产权过户登记前办理了预告登记，则取得了排除或者阻止物权变动的效力，均有权对房屋产权登记行为提起行政诉讼。但如果买受人仅与出卖人签订了房屋买卖合同，基于合同债权的平等性和相对人原理，只能作为普通债权人向出卖人主张违约责任，而无权对房屋登记行为提起行政诉讼。本案提示不动产买受人在签订买卖合同后一定要及时办理过户登记或预告登记，维护自身合法权益，切不可以为签订了买卖合同就进了保险箱。